Пять направлений обещают доходность от 5 до 15 процентов годовых. Но за этими цифрами стоят разные юридические схемы, налоги и ликвидность. Вьетнам привлекает низким порогом входа, Батуми арендной доходностью 8–12 процентов, Пхукет ростом цен на 6–10 процентов в год, Кипр стабильной юрисдикцией, а Бали премиальными виллами у океана. Вопрос не в том, где красивее пляж, а в том, сколько вы вернёте при продаже через 5–7 лет и кто купит объект после вас.
Сравнение базовых параметров по данным источников 2024–2026 годов:
| Рынок | Арендная доходность | Рост цены в год | Порог входа для иностранца | Ограничение |
|---|---|---|---|---|
| Вьетнам | нет открытой статистики | активный рост | низкий | земля в аренде, ограниченное владение квартирами |
| Батуми | 8–10%, до 12% | 15,4% | от 100–150 тыс. долларов для ВНЖ | сезонный простой зимой |
| Бали | зависит от заполняемости | моложе и дешевле Пхукета | не указан | проверка разрешения на строительство, долгосрочная аренда или компания |
| Пхукет | 6–15% | 6–10% | не указан | квота 49% в кондоминиуме |
| Кипр | 5–10% | 0,5–1% | от 300 тыс. евро для ВНЖ | нельзя работать по ВНЖ |
Вьетнам: низкий порог и аренда земли
Инвестиции в недвижимость во Вьетнаме интересны тем, что вход дешевле, чем на Пхукете или Кипре, а экономика растёт быстро. Иностранцу доступны квартиры, но земля остаётся в аренде у государства или местного юридического лица. Это означает, что при перепродаже покупатель получает права на здание и ограниченное право на участок, а ликвидность зависит от того, как оформлен проект. По доступным данным, Вьетнам выигрывает у Таиланда в низких налогах и расходах на содержание, но проигрывает в ликвидности и доходности.
Если застройщик обещает 10 процентов годовых в Дананге или Нячанге, просите договор аренды с историей заполняемости за два года. Без этого расчёт не имеет опоры, потому что стабильной арендной статистики по вьетнамскому рынку в открытых источниках меньше, чем по Таиланду или Кипру. Низкий чек за квартиру в 70–90 тысяч долларов не компенсирует юридическую неопределённость с землёй при выходе из актива.
Батуми: 10 процентов на бумаге и зимний простой
Инвестиции в недвижимость в Батуми часто подают как простой способ получить 8–10 процентов годовых. Рынок действительно растёт: объём оценивается примерно в 1 млрд долларов, рост цен составляет 15,4 процента, доходность аренды достигает 12 процентов. При этом ВНЖ в Грузии доступен при покупке от 100–150 тысяч долларов, налога на недвижимость нет, а рассрочка возможна на срок до пяти лет без процентов. Экономика выросла на 6,7 процента, поток туристов составил 3,27 миллиона человек.
Но цифры аренды считают в высокий сезон. Зимой Батуми заполнен слабее, и квартира может простаивать. Пример: студия за 60 000 долларов при аренде 500 долларов в месяц даёт 6000 долларов в год, то есть 10 процентов валовой доходности. После оплаты коммунальных услуг, уборки и размещения объявлений останется 3500–4000 долларов, то есть 6–7 процентов. Добавьте колебания лари и сложности перепродажи иностранцу, и привлекательная цифра становится умеренной.
Бали: премиум-виллы, разрешение на строительство и два типа владения
Инвестиции в недвижимость на Бали не похожи на покупку квартиры в Батуми. Средний чек выше, а юридическая проверка важнее, потому что рынок моложе. Премиум-виллы на первой линии в 2026 году стоят 3800–6500 долларов за квадратный метр, а локации Нуса Дуа и Паданг-Паданг ценятся выше остальных. Иностранцы владеют объектами через полную собственность, оформленную на местную компанию, или через долгосрочную аренду с правом продления. Перед сделкой нужно проверить разрешение на строительство. Отсутствие этого документа грозит сносом.
Доходность на Бали зависит от управляющей компании. Если вилла стоит 300 000 долларов и сдаётся за 2500 долларов в месяц при заполняемости 60 процентов, годовая выручка составит 18 000 долларов, то есть 6 процентов валовой доходности. При выборе объекта запрашивайте историю заполняемости за два года, а не прогноз застройщика.
Пхукет: быстрорастущий рынок с квотой 49 процентов
Инвестиции в недвижимость Пхукета опираются на туристический поток и рост цен. Цены растут на 6–10 процентов в год, арендная доходность составляет 6–15 процентов, а средняя цена квадратного метра — 3567 долларов. Больше 50 000 россиян владеют недвижимостью в Таиланде, примерно половина из них выбрали Пхукет. Иностранцу проще всего купить квартиру в кондоминиуме: здесь разрешено владеть 49 процентами площадей в полной собственности, остальное оформляется через долгосрочную аренду или тайскую компанию.
Высокая доходность в 10–15 процентов чаще относится к краткосрочной аренде в туристических зонах, где спрос особенно высок в сезон. При этом выручка снижается в низкий сезон, а итоговый результат зависит от условий управления объектом. Пример: квартира в кондоминиуме за 140 000 долларов с арендой 900 долларов в месяц и заполняемостью 70 процентов даёт 7560 долларов в год, то есть 5,4 процента валовой доходности. После расходов показатель будет ниже. Рынок быстро растёт, но доходность сильно зависит от конкретной локации и управляющей компании.
Кипр: низкий рост цены, зато ВНЖ и защищённая юрисдикция
Инвестиции в недвижимость на Кипре выбирают не ради быстрого роста цены. В 2024 году рынок занял 12-е место в рейтинге лучших стран для инвестирования, а продажи в феврале выросли на 14 процентов. Арендная доходность составляет 5–10 процентов, цены растут на 0,5–1 процент в год. Покупка от 300 000 евро даёт бессрочный ВНЖ, при этом проживать на острове необязательно. Требование по доходу для ВНЖ — 50 000 евро в год из-за рубежа, работа по этому статусу запрещена.
Налог на новостройки составляет до 19 процентов, но ставка 5 процентов доступна при владении объектом более 10 лет и отказе от сдачи в аренду. Вторичка облагается сбором 3–8 процентов. Пример расчёта: дом за 300 000 евро с льготной ставкой 5 процентов обойдётся в 315 000 евро, а при аренде 1500 евро в месяц вы получите 18 000 евро годовых, то есть 5,7 процента валовой доходности. После налога и обслуживания останется около 4 процентов. Это ниже, чем в Батуми, но Кипр отличается безопасностью и мягким климатом.
Четыре расчёта перед выбором страны
Считайте точку безубыточности, а не только обещанную доходность. Если объект в Батуми за 60 000 долларов приносит 4000 долларов чистыми в год, вы вернёте вложенное через 15 лет. Для сравнения: квартиру на Пхукете за 140 000 долларов с чистым доходом 7500 долларов в год вы окупите за 18–19 лет, но рост цены на 6 процентов ежегодно добавит к стоимости за пять лет около 47 000 долларов.
Оцените ликвидность выхода. На Бали долгосрочную аренду без продления может быть сложно перепродать иностранцу. Учтите налог при перепродаже, если он есть в выбранной стране. Запросите историю заполняемости за два года, а не прогноз застройщика. Четыре числа дадут более честную картину, чем рекламное описание виллы у океана.
Ни один из пяти рынков не даёт одновременно высокой доходности, быстрого роста и простого выхода. Пхукет сочетает туристический спрос и рост цен, но ограничен квотой 49 процентов. Батуми даёт хорошую аренду в сезон, однако перепродажа иностранцу может быть сложной. Кипр стоит дороже и растёт медленно, зато даёт ВНЖ, безопасность и мягкий климат. Бали интересен инвестору, который готов сам проверять разрешение на строительство и управляющую компанию. Вьетнам дешевле остальных, но иностранцу сложнее владеть землёй и перепродавать актив. Выбор зависит от того, какой риск вы готовы нести в течение пяти–семи лет.